Son 3 yıl boyunca kiralar, vatandaşların en çok konuştuğu konulardan biri haline geldi. Kiraların hızla yükselmesi, ev sahibi-kiracı ilişkilerini zorlaştırırken, kiracıyı korumak amacıyla zam sınırlamaları uygulandı. 11 Haziran 2022 ile 2 Temmuz 2024 tarihleri arasında geçerli olan yüzde 25’lik zam sınırı, anlaşmazlıkları artırmış ve kira davalarının patlamasına yol açmıştı.
Yüzde 25’lik zam oranını yeterli bulmayan ev sahipleri, kiralarının piyasa değeri ile uyumsuz olduğunu belirterek kira tespit davası açmaya karar verdi. Ancak bu davanın açılabilmesi için kiracının 5 yılını doldurması gerektiği için, henüz bu süresi dolmayanlar dava açamıyor. Uzmanlara göre, uzlaşması zor olan taraflar, dava yolunu tercih edecek ve 2025 ile 2026 yıllarında tespit davalarının artacağı bir dönem başlayacak.
TÜFE Ortalaması Ev Sahiplerine Nefes Aldırdı
Gayrimenkul Hukuku Uzmanı Ali Güvenç Kiraz, kira artışı sınırının kaldırılmasıyla birlikte, enflasyon verisi üzerinden yapılan "TÜFE 12 aylık ortalaması" bazında artış uygulamasına geri dönüldüğünü belirtti. Kiraz, "TÜFE ortalamasındaki artış, özellikle 2 yıldır yüzde 25 sınırına tabi tutulan ev sahiplerine bir rahatlama sağladı. Ancak mülk sahipleri hala ciddi bir gelir kaybı yaşıyor, bu yüzden beklentileri kira tespit davalarına yöneldi" dedi.
Tahliye Davaları Azalırken, Tespit Davaları Artıyor
Son aylarda kira tespit davası açma başvurularının arttığını ve bu eğilimin devam etmesini beklediklerini ifade eden Kiraz, "Kira artışı için 5 yılı doldurması gereken kiracılar, zam sınırı döneminde yeni sözleşme yapan ev sahipleri gibi dava açamadı. Ancak 2020 yılı ve öncesi sözleşmelerde 5 yıl süresi dolmuş olanlar, 2025 yılı itibariyle dava açabilecek. 2021 sözleşmeleri için ise bu hak 2026'da doğacak. Bu sebeple, önümüzdeki aylarda kira tespit davalarında önemli bir artış bekliyoruz."
Büyük Şehirlerde Uzlaşma Güçleşiyor
Kira sözleşmesi kaynaklı tespit davalarında arabuluculuk sürecinin zorunlu olduğuna dikkat çeken Kiraz, büyükşehirlerde arabuluculuk sürecinin daha zor olduğunu belirtti: "İstanbul, Ankara, İzmir gibi büyükşehirlerde kiracının ve ev sahibinin beklentileri arasında çok büyük farklar olabiliyor. Örneğin, İstanbul'da 10 bin TL kira bedeli olan bir taşınmazda, rayiç bedel 60-70 bin TL’ye ulaşabiliyor, bu da arabulucuların tarafları uzlaştırmasını güçleştiriyor. Büyükşehirlerde arabuluculuk oranı yüzde 25-30 civarına düşerken, diğer şehirlerde bu oran daha yüksek olabiliyor."
Dava Süreci Nasıl İşliyor?
Ev sahibi, kiracısının 5 yılını doldurmasıyla dava açma hakkı kazanır ve öncelikle arabulucuya başvurur. Eğer taraflar arabuluculuk sürecinde anlaşamazsa, dava açılır. Dava sürecinde bilirkişiler, bölge rayiç kiralarını inceleyerek yerinde keşifler yapar ve mahkeme yeni bir kira bedeli belirler. Ancak eski kiracılar için hakkaniyet indirimi uygulanır, yani ev sahibinin talep ettiği bedel ya da bölge ortalaması aynen geçerli olmaz. Taraflar, mahkeme kararına itiraz edebilir, ancak istinaf sonrası karar kesinleşir ve yeni kira bedeli üzerinden ödeme yapılır. Bu süreç genellikle 3 yıl sürer ve ev sahibi, geçmiş dönem zam farkını faizsiz olarak alabilir.
